Nhà phố liên kế và shophouse tại Dragon Eden được xây tối đa 3 tầng và 1 tum kỹ thuật, chiều cao công trình 14,2 m tính từ cốt hoàn thiện vỉa hè, diện tích tum không vượt quá 30% diện tích sàn mái, hệ số sử dụng đất 2,4. Khoảng lùi trước là 2 m tính từ chỉ giới đường đỏ. Phía sau mỗi lô phải chừa khoảng lùi khi xây. Lô góc có thêm quy định lùi mặt phụ 2 m hoặc 1 m tùy độ rộng đường phụ. Mật độ xây dựng được áp dụng theo đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 đã phê duyệt. Vì các tài liệu đang nêu con số khác nhau, người mua cần đối chiếu theo bản vẽ và hồ sơ được cấp cho lô cụ thể. Khách hàng được dùng mẫu nhà của chủ đầu tư hoặc tự thiết kế, miễn đúng chỉ tiêu, và không bị quy định thời hạn phải xây. Dragon Eden có tên pháp lý Khu dân cư Mai Bá Hương, quy mô 146,8 ha tại xã Lương Hòa, tỉnh Tây Ninh (Bến Lức, Long An cũ), quy hoạch chi tiết 1/500 theo Quyết định 7461/QĐ-UBND ngày 20/12/2019. Dự án do Công ty Cổ phần Tandoland làm chủ đầu tư và Công ty Cổ phần Mai Bá Hương làm đơn vị phát triển. Thông tin chính thức được công bố tại website Dragon Eden.
Bảng tổng hợp chỉ tiêu xây dựng nhà phố tại Dragon Eden
| Chỉ tiêu | Quy định |
| Tầng cao | Tối đa 3 tầng và 1 tum kỹ thuật |
| Chiều cao từng tầng (theo quy hoạch 1/500) | Tầng trệt 4 m; lầu 1 cao 3,6 m; lầu 2 cao 3,6 m; áp mái 3 m |
| Chiều cao công trình | 14,2 m, tính từ cốt hoàn thiện vỉa hè |
| Diện tích tum | Không vượt quá 30% diện tích sàn tầng mái |
| Khoảng lùi trước | 2 m, tính từ chỉ giới đường đỏ đến mép công trình |
| Khoảng lùi sau | Phải chừa khi xây (hướng dẫn chủ đầu tư: tối thiểu 1 m; mẫu nhà tham khảo lùi 2 m) |
| Lô góc – mặt tiền chính | Lùi 2 m như lô thường |
| Lô góc – mặt tiền phụ | Đường phụ từ 7,5 m trở lên: lùi 2 m; đường phụ dưới 7,5 m hoặc đường nhánh nhỏ: lùi 1 m |
| Hệ số sử dụng đất | 2,4 (nền 90 m² được xây tối đa 216 m² sàn) |
| Mật độ xây dựng | Theo đồ án 1/500 được phê duyệt; đối chiếu bản vẽ, hồ sơ của lô cụ thể |
| Thời hạn xây dựng | Không quy định thời hạn bắt buộc |
| Thiết kế | Theo mẫu chủ đầu tư hoặc tự thiết kế đúng chỉ tiêu, đồng bộ quy hoạch |
Tầng cao và chiều cao nhà phố Dragon Eden được quy định thế nào?
Nhà phố tại Dragon Eden được xây tối đa 3 tầng và 1 tum kỹ thuật, tổng chiều cao 14,2 m tính từ cốt hoàn thiện vỉa hè. Theo quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500, nhịp tầng được quy định cụ thể: tầng trệt cao 4 m, lầu 1 cao 3,6 m, lầu 2 cao 3,6 m và phần áp mái cao 3 m. Diện tích tum không được vượt quá 30% diện tích sàn tầng mái.
Quy định chiều cao từng tầng không chỉ là con số kỹ thuật. Nó là cơ sở để cả dãy phố có đường chân trời đồng đều. Khi mọi căn nhà cùng cao 14,2 m, cùng sàn tầng 2 ở cao độ 4 m, sàn tầng 3 ở 7,6 m và sân thượng ở khoảng 11,2 m, các ban công, mái và khung kiến trúc sẽ thẳng hàng. Tuyến phố nhìn trật tự, chuyên nghiệp, khác hẳn những khu dân cư tự phát với nhà cao thấp lộn xộn. Tầng trệt cao 4 m tạo không gian thông thoáng cho phòng khách hoặc mặt bằng kinh doanh. Đây là lợi thế với các căn shophouse và nhà phố mặt tiền đường lớn muốn khai thác tầng trệt.
Phần tum là điểm người mua hay hỏi nhất. Theo hướng dẫn của dự án, tum chỉ được chiếm tối đa 30% diện tích sàn tầng mái. Phần còn lại phải là sân thượng mở. Tum thường dùng để che lồng cầu thang, đặt bồn nước, khu kỹ thuật, hoặc một phòng nhỏ như phòng thờ, phòng giặt. Quy định này giữ cho tầng mái không bị xây kín thành “tầng 4”, đảm bảo chiều cao thực tế của dãy phố không vượt quy hoạch. Đồng thời, nó tạo điều kiện để mỗi nhà có sân thượng trồng cây, phơi đồ hay làm khu sinh hoạt ngoài trời. Bộ mẫu nhà tham khảo của chủ đầu tư tận dụng đúng điều này: sân thượng trước và sau được gợi ý làm vườn rau, bếp BBQ, khu tập thể dục và bàn ăn ngoài trời.
Khoảng lùi trước, lùi sau và lô góc được tính ra sao?
Khoảng lùi trước tại Dragon Eden là 2 m, tính từ chỉ giới đường đỏ đến mép công trình. Phía sau mỗi lô phải chừa khoảng lùi khi xây, tối thiểu 1 m theo hướng dẫn của chủ đầu tư. Lô góc áp dụng lùi trước 2 m ở mặt tiền chính. Mặt tiền phụ lùi 2 m nếu đường phụ rộng từ 7,5 m trở lên, hoặc lùi 1 m nếu đường phụ dưới 7,5 m hoặc là đường nhánh nhỏ. Khoảng lùi sau của lô góc giữ như lô thường.
Khoảng lùi trước 2 m có ý nghĩa thực tế lớn. Phần sân này dùng để đặt cổng, dắt xe, trồng cây, hoặc làm chỗ đậu ô tô với phương án nhà có garage. Vì khoảng lùi được tính từ chỉ giới đường đỏ, cũng là ranh mặt tiền của lô, phần sân trước nằm trong diện tích lô đất của chủ nhà. Chủ nhà được sử dụng phần sân này nhưng không được xây công trình chính lấn ra. Khi tất cả nhà trong dãy cùng lùi 2 m, mặt tiền đường có thêm một dải sân xanh liên tục, kết hợp vỉa hè 5 – 6 m của đường nội khu. Không gian đường phố nhờ đó rộng và thoáng hơn nhiều so với lộ giới thực tế.
Khoảng lùi sau là điểm người mua cần lưu ý vì các tài liệu nêu con số khác nhau. Theo bộ hỏi đáp chính thức của dự án, khoảng lùi sau là 1 m tính từ ranh đất phía sau đến công trình. Phía sau mỗi lô phải chừa 1 m khi xây, phục vụ thông gió, lấy sáng và an toàn phòng cháy. Trong khi đó, bảng thông tin thiết kế của bộ mẫu nhà tham khảo thể hiện khoảng lùi sau 2 m. Có thể hiểu 1 m là mức tối thiểu theo hướng dẫn, còn 2 m là lựa chọn của mẫu thiết kế nhằm tạo sân sau rộng hơn. Người mua nên xác nhận khoảng lùi sau áp dụng cho lô của mình trên bản vẽ được cấp trước khi thiết kế. Ngoài ra, dự án đã chừa các lô làm hành lang thoát hiểm phục vụ phòng cháy chữa cháy tại các dãy nhà, nên chủ nhà không phải tự chừa thêm lối thoát hiểm riêng ngoài khoảng lùi quy định.
Với lô góc, quy định mặt tiền phụ giúp căn góc vừa có hai mặt thoáng, vừa không làm hẹp tầm nhìn tại giao lộ. Nếu đường phụ rộng từ 7,5 m trở lên, mặt phụ cũng lùi 2 m như mặt chính. Nếu đường phụ hẹp hơn hoặc là đường nhánh, mặt phụ chỉ lùi 1 m để không lãng phí quá nhiều diện tích. Mẫu căn góc 9×18 m của chủ đầu tư, diện tích đất 154 m², tổng sàn 343,29 m², được thiết kế theo đúng nguyên tắc này. Mặt đứng bên được xử lý bằng ban công, mảng xanh và khung kiến trúc để tạo điểm nhấn đầu dãy.
| Vị trí lô | Mặt tiền chính | Mặt tiền phụ | Phía sau |
| Lô thường | Lùi 2 m từ chỉ giới đường đỏ | – | Chừa khoảng lùi (tối thiểu 1 m theo hướng dẫn) |
| Lô góc, đường phụ ≥ 7,5 m | Lùi 2 m | Lùi 2 m | Như lô thường |
| Lô góc, đường phụ < 7,5 m hoặc đường nhánh | Lùi 2 m | Lùi 1 m | Như lô thường |
Hệ số sử dụng đất 2,4 nghĩa là được xây bao nhiêu mét vuông?
Hệ số sử dụng đất 2,4 nghĩa là tổng diện tích sàn xây dựng tối đa bằng 2,4 lần diện tích lô đất. Với nền 90 m², tổng sàn tối đa là 216 m². Với nền 93,6 m² là khoảng 225 m². Với nền 121 – 127 m² là khoảng 290 – 305 m², và với lô góc 154 m² là khoảng 370 m².
Hệ số sử dụng đất là chỉ tiêu kiểm soát “khối lượng” công trình, khác với mật độ xây dựng vốn kiểm soát “dấu chân” của công trình trên mặt đất. Với nhà phố 3 tầng và tum tại Dragon Eden, hệ số 2,4 được tính toán khớp với quy mô công trình. Ví dụ, trên nền 5×18 m, nếu mỗi tầng xây khoảng 70 m² thì ba tầng đạt khoảng 210 m², cộng phần tum nhỏ là sát mức 216 m². Bộ mẫu nhà tham khảo minh họa rõ điều này. Phương án không garage đạt 213,51 m² sàn, gần chạm trần cho phép. Phương án có garage đạt 191,42 m² sàn, vì phần garage ở tầng trệt không tính vào diện tích sàn sử dụng theo cách trình bày của mẫu.
Đối với các loại hình khác trong dự án, hệ số sử dụng đất được quy định khác nhau, phản ánh tính chất từng loại. Biệt thự và nhà ở tái định cư dạng vườn có hệ số 1,8, thấp hơn nhà phố, để dành nhiều diện tích cho sân vườn. Nhà ở xã hội dạng chung cư 9 tầng có hệ số 3,6. Các công trình thương mại – dịch vụ cao 6 – 9 tầng cũng có hệ số 3,6. Trường học cao 3 tầng có hệ số 1,2, mật độ 40% để có sân chơi rộng.
| Loại hình (theo quy hoạch 1/500) | Tầng cao | Hệ số sử dụng đất | Chỉ giới xây dựng |
| Nhà phố liên kế | 3 tầng (và tum) | 2,4 | Lùi 2 m |
| Nhà phố thương mại (shophouse) | 3 tầng (và tum) | 2,4 | Lùi 2 m |
| Biệt thự | 3 tầng | 1,8 | Lùi 2 m |
| Nhà ở tái định cư dạng vườn | 3 tầng | 1,8 | Lùi 2 m |
| Nhà ở xã hội (chung cư) | 9 tầng | 3,6 | Lùi 6 m |
| Thương mại dịch vụ | 6 – 9 tầng | 3,6 | Lùi 6 m |
| Trường học | 3 tầng | 1,2 | Lùi 2 m |
Mật độ xây dựng tại Dragon Eden: vì sao cần đối chiếu bản vẽ được cấp?
Mật độ xây dựng tại Dragon Eden được áp dụng theo đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 đã phê duyệt. Tuy nhiên, các tài liệu đang nêu những con số khác nhau, nên người mua cần đối chiếu mật độ ghi trên bản vẽ và hồ sơ được cấp cho lô cụ thể trước khi thiết kế. Đây là điểm quan trọng nhất của bài viết, vì sai sót về mật độ có thể khiến phương án thiết kế phải làm lại.
Theo Quyết định 7461/QĐ-UBND năm 2019 phê duyệt quy hoạch 1/500, mật độ xây dựng tối đa được quy định như sau: nhà phố liên kế 85%, nhà phố thương mại 80%, biệt thự 75%, nhà ở tái định cư dạng vườn 88%, nhà ở xã hội 60%. Trong khi đó, bộ hỏi đáp chính thức của dự án nêu mật độ theo quy định 1/500 là: nhà phố liên kế 90%, nhà phố thương mại 90%, biệt thự song lập 78% và biệt thự đơn lập 76,5%. Sự chênh lệch có thể đến từ nhiều nguyên nhân: bản đồ phân lô chi tiết tính theo từng dạng lô, các lần điều chỉnh, đính chính quy hoạch sau năm 2019, hoặc cách áp dụng quy chuẩn xây dựng hiện hành theo diện tích lô. Người viết không có đủ hồ sơ để kết luận con số nào áp dụng cho từng lô. Vì vậy, khuyến nghị hợp lý nhất là căn cứ vào bản vẽ quy hoạch, bản đồ phân lô và hồ sơ chủ đầu tư cung cấp cho đúng lô mình mua.
Một nhận xét thực tế có thể giúp người mua bớt lo lắng: với nhà phố tiêu chuẩn tại Dragon Eden, các khoảng lùi thường là yếu tố giới hạn dấu chân công trình rõ hơn mật độ. Lấy nền 5×18 m làm ví dụ. Nếu lùi trước 2 m và lùi sau 1 m, phần xây được là 5 × 15 = 75 m², tương đương khoảng 83% diện tích lô. Nếu lùi sau 2 m như mẫu nhà, phần xây được là 5 × 14 = 70 m², khoảng 78%. Cả hai trường hợp đều thấp hơn mức 85% của quy hoạch 2019, và càng thấp hơn mức 90% trong tài liệu hỏi đáp. Nói cách khác, nếu tuân thủ đúng khoảng lùi trước và sau, phần lớn phương án nhà phố 5×18 m sẽ nằm trong giới hạn mật độ theo cả hai nguồn. Dù vậy, với lô góc, lô có hình dạng đặc biệt hoặc khi muốn xây tối đa, người mua vẫn cần đối chiếu kỹ.
Có bắt buộc xây theo mẫu, có thời hạn xây và cần thủ tục gì?
Khách hàng tại Dragon Eden không bắt buộc xây theo mẫu nhà của chủ đầu tư, nhưng phải xây đúng chỉ tiêu, mật độ và đảm bảo tính đồng bộ theo quy hoạch 1/500. Dự án không quy định thời hạn bắt buộc phải xây sau khi mua. Trước khi khởi công, chủ nhà cần hoàn tất các thủ tục xây dựng theo quy định và theo hướng dẫn của chủ đầu tư.
Chủ đầu tư cung cấp bộ mẫu nhà tham khảo gồm ba nhóm. Nhóm thứ nhất là nhà phố 5×18 m có garage, tổng sàn 191,42 m². Nhóm thứ hai là nhà phố 5×18 m không garage, tổng sàn 213,51 m². Nhóm thứ ba là căn góc 9×18 m có garage, tổng sàn 343,29 m². Ngôn ngữ kiến trúc lấy cảm hứng từ “Module Công Nghiệp” với tinh thần chuẩn mực, đồng bộ, bền vững. Nếu dùng mẫu, chủ nhà được hưởng lợi từ thiết kế đã tuân thủ sẵn các chỉ tiêu. Nếu tự thiết kế, chủ nhà có thể tùy biến công năng, vật liệu, phong cách, nhưng cần đảm bảo bốn điểm: tầng cao và chiều cao đúng quy định, khoảng lùi trước và sau, tum không quá 30% sàn mái, và tổng sàn không vượt hệ số sử dụng đất. Mặt đứng cũng nên hài hòa với dãy phố để giữ sự đồng bộ chung.
Việc không quy định thời hạn xây giúp nhà đầu tư linh hoạt nắm giữ đất, và giúp gia đình chủ động thời điểm xây theo kế hoạch tài chính. Tuy vậy, cần lưu ý một số điểm về thủ tục. Theo quy định pháp luật xây dựng hiện hành, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng thuộc dự án nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt có thể thuộc diện miễn giấy phép xây dựng. Dù vậy, chủ nhà vẫn phải thông báo khởi công và xây đúng quy hoạch. Người mua nên xác nhận cụ thể với chủ đầu tư và cơ quan quản lý địa phương về hồ sơ cần chuẩn bị, cũng như quy trình thẩm định bản vẽ (nếu có) trước khi thi công. Khi khách hàng xây nhà, chủ đầu tư bàn giao điểm đấu nối điện, cấp nước và thoát nước theo quy định của dự án. Hạ tầng kỹ thuật của Dragon Eden đã được đầu tư đồng bộ, gồm điện đi ngầm, cấp nước đến từng lô, nước thải thu gom về trạm xử lý tập trung đạt cột A, và nền san lấp đến cao độ +2,2 m.
Những lưu ý quan trọng trước khi thiết kế và xây nhà tại Dragon Eden
Trước khi thiết kế, chủ nhà nên làm bốn việc: xác nhận chỉ tiêu áp dụng cho lô cụ thể, kiểm tra kích thước và cao độ thực tế của lô, chọn phương án phù hợp nhu cầu và ngân sách, và hoàn tất thủ tục trước khi khởi công. Làm đúng từ đầu giúp tránh sửa thiết kế, phát sinh chi phí hoặc vi phạm quy định.
Việc đầu tiên là yêu cầu chủ đầu tư hoặc đơn vị phát triển cung cấp bản vẽ, bản đồ phân lô và chỉ tiêu xây dựng áp dụng cho lô của mình. Chú ý mật độ xây dựng, khoảng lùi sau, và với lô góc là độ rộng đường phụ để biết mặt phụ lùi 2 m hay 1 m. Việc thứ hai là đối chiếu kích thước lô trên giấy chứng nhận (số tờ bản đồ, số thửa, diện tích) với hiện trạng thực tế. Nhất là các lô có chiều sâu không đều như một số nền sâu khoảng 26 m ở khu B07 phân khu Dragon Park, hay các nền 24 – 25 m ở dãy B8 phân khu Dragon River. Việc thứ ba là cân nhắc phương án có hay không có garage, số phòng ngủ, nhu cầu cho thuê hay kinh doanh, để chọn mẫu phù hợp hoặc đặt hàng kiến trúc sư. Việc thứ tư là chuẩn bị hồ sơ xây dựng theo hướng dẫn và chọn nhà thầu có kinh nghiệm thi công nhà phố trong khu đô thị quy hoạch.
Về chi phí, với nhà phố 3 tầng và tum có tổng sàn khoảng 190 – 215 m² trên nền 90 m², chi phí xây trọn gói theo mặt bằng giá năm 2026 có thể vào khoảng 1,2 – 1,6 tỷ đồng, tùy vật liệu hoàn thiện và đơn vị thi công. Con số này chỉ để tham khảo. Nên lấy báo giá cụ thể từ ít nhất hai đến ba nhà thầu trước khi quyết định.
Câu hỏi thường gặp về quy định xây dựng Dragon Eden
Nhà phố Dragon Eden được xây mấy tầng?
Nhà phố Dragon Eden được xây tối đa 3 tầng và 1 tum kỹ thuật, chiều cao công trình 14,2 m tính từ cốt hoàn thiện vỉa hè.
Tum được xây bao nhiêu diện tích?
Diện tích tum không được vượt quá 30% diện tích sàn tầng mái. Phần còn lại là sân thượng mở.
Khoảng lùi trước của nhà phố Dragon Eden là bao nhiêu?
Khoảng lùi trước là 2 m, tính từ chỉ giới đường đỏ đến mép công trình, áp dụng cho cả lô thường và mặt tiền chính của lô góc.
Khoảng lùi sau của nhà phố Dragon Eden là bao nhiêu?
Theo hướng dẫn của chủ đầu tư, phía sau mỗi lô phải chừa tối thiểu 1 m khi xây. Mẫu nhà tham khảo thể hiện khoảng lùi sau 2 m. Người mua nên xác nhận theo bản vẽ của lô cụ thể.
Lô góc tại Dragon Eden lùi mặt phụ bao nhiêu?
Lô góc lùi mặt phụ 2 m nếu đường phụ rộng từ 7,5 m trở lên, và lùi 1 m nếu đường phụ dưới 7,5 m hoặc là đường nhánh nhỏ.
Hệ số sử dụng đất nhà phố Dragon Eden là bao nhiêu?
Hệ số sử dụng đất của nhà phố liên kế và shophouse là 2,4, tức nền 90 m² được xây tối đa 216 m² sàn.
Mật độ xây dựng nhà phố Dragon Eden là bao nhiêu?
Mật độ được áp dụng theo đồ án quy hoạch 1/500 được phê duyệt. Các tài liệu đang nêu con số khác nhau (85% theo quyết định năm 2019, 90% theo tài liệu hỏi đáp), nên người mua cần đối chiếu bản vẽ và hồ sơ của lô cụ thể.
Có bắt buộc xây theo mẫu nhà của chủ đầu tư không?
Không. Khách hàng có thể tự thiết kế miễn đúng chỉ tiêu, mật độ và đồng bộ theo quy hoạch 1/500. Dự án không quy định thời hạn bắt buộc phải xây.
Có cần tự chừa hành lang thoát hiểm không?
Không cần chừa thêm ngoài khoảng lùi quy định. Chủ đầu tư đã chừa các lô làm hành lang thoát hiểm phục vụ phòng cháy chữa cháy tại các dãy nhà.
Nhận bản vẽ và chỉ tiêu xây dựng của lô cụ thể ở đâu?
Để nhận bản vẽ quy hoạch, chỉ tiêu xây dựng áp dụng cho lô của mình, bộ mẫu nhà tham khảo và hướng dẫn thủ tục trước khi xây, bạn đọc có thể truy cập website chính thức Dragon Eden – dragonedencity.vn, hoặc liên hệ hotline 0937.986.565. Sales Gallery đặt tại 2012 Võ Văn Kiệt, phường An Lạc, TP.HCM.
